FOTO: Zakupcima Joker najbolji, West Gate najgori

Vlasnik tvrtke Je's i predsjednik UZUTeC-a govori o problemima zakupaca u trgovačkim centrima te naglašava kako mora doći do dogovora.

U razgovoru sa Željkom Jegerom, predsjednikom Udruge zakupaca u trgovačkim lancima, doznaju se vrlo bitne informacije i njegova stajališta o tome kad, koliko i na koji način se zakupci nose s globalnom krizom, kakvi su im uvjeti rada, kako ih tretiraju trgovački lanci, koje su greške u poslovanju istih te koji su ciljevi Udruge glede poboljšanja odnosa spomenutih, pa tako i samog profita.

Kako, zašto i na čiju inicijativu je nastala Udruga zakupaca u trgovačkim centrima (UZUTeC)?

Udruga je nastala na inicijativu četiri hrvatske tvrtke, koje su i osnivači. Išlo se sa zajedničkim stavom kako je trenutna situacija u centrima neizdržljiva. Napravili smo Udrugu i postavili smo svoje ciljeve, kako za bliži period budućnosti, tako i za dalji. Ipak, sigurno je kako će ti ciljevi evoluirati s vremenom, kako će doći neki novi problemi, no krećemo bar u rješavanje ovih prvih problema. Mislimo da Udruga ima veliku budućnost jer imamo veliku podršku naših članove i same javnosti. Sigurni smo da u suradnji s vlasnicima centara možemo nešto promijeniti te obostrano doći do kvalitetnijeg rješanja. Imamo 65 članova i to je pokazatelj kakva je situacija.

Što tražite od investitora, odnosno trgovačkih lanaca?

Tražimo da budemo partneri. Ako investitor priču gleda jednostrano, ispada kao da smo mi protiv njega. Mi u tom centru živimo i radimo, pa moramo i imati slična ili jednaka razmišljanja. Dok je dobro, svima je dobro. Međutim, nije više dobro. Realna je činjenica da je promet pao, i to znatno!

Napominje se problem ugovora s vlasnikom. O čemu je riječ?

Mnogi su centri otvoreni u zadnje dvije godine, a ugovori sa zakupcima za iste potipisavali su se prije tri godine, kad je sve bilo sjajno. Nisu ni zakupci puno razmišljali o tome što će doći za dvije ili tri godine. Potpisivali su se svakakvi ugovori, a u Udruzi smatramo kako je riječ o jednostranim ugovorima koji samo štite vlasnika, odnosno investitora. To ćemo morati bitno mijenjati u bližoj budućnosti. Ugovori moraju štititi obje strane. Pokušat ćemo poraditi na postojećim ugovorima, ali i na budućima. Ovakvi ugovori vas praktički stavljaju u neke robovske odnose, ne možete izaći iz centra uz otkazni rok, kao što je primjerice normalan otkazni rok od tri mjeseca. Ono što se često zaboravlja jest kako smo i mi zakupci uložili velika financijska sredstva, 40 posto su naši novci u tim centrima investirani, i to u uređenje poslovnih prostora. Ako idemo van, mi nemamo nikakvih obeštećanja za uložena financijska sredstva; naprotiv, još bismo mi trebali obeštetiti investitore.

Kažete kako je Udruga postavila neke ciljeve. O kojim je konkretno ciljevima riječ?

Photo Martina Horvat

Prvo, objektivno smanjiti najamnine koje su prevelike i to u svim centrima, tako da se ne ugrozi ni jedna strana. Drugo, smanjiti obavezu garancije što smo u nekim centrima već i uspjeli. Prije je garancija bila na šest mjeseci, a sada smo postigli da to bude tri mjeseca. Riječ je o tome da se u slučaju da ne plaćete najamnine i slično, vlasnik može naplatiti putem vaše matične banke. U razgovorima s investititorom zahtijevamo i da se kontinuirano nalazimo i analiziramo promet tijekom cijele godine. Treće, problem su i režijski troškovi, poput struje, zaštitara, osoblja koje vodi centar plus marketinški troškovi koji su previsoki. Četvrto, otkazni rok mora biti maksimalno tri mjeseca, te izlazak bez obeštećenja. Peto, bristai indeksaciju iz ugovra jer ona bitno povećava visinu najma tijekom ugovora.

Kakve su cijene najamnina?

Avenue Mall je najskuplji s 39-70 €/m2, City Centar 25 – 35 € u starom dijelu, a u novom 50€/m2. Lanište je postavilo visoku cijenu i već nam je problem. Cascade su velik promašaj. Ima i pozitivnih stvari a to je da smo s Avenue Mall-om potpisali novi aneks ugovora jer su vlasnici shvatili da nam moraju pomoći. U West Gateu nije tako.

Koji trgovački centar biste izdvojili kao, uvjetno rečeno, najbolji za suradnju sa zakupcima?

Zakupci su po meni najzadovoljniji s Jokerom u Splitu. Tamo se od starta postavilo bolje uvjete.

A kao najlošiji?

Za suradnju su najlošiji Cascade, Mandi i West Gate.

Što je problem u isplativosti tih centara, evo konkretno u Zagrebu?

Neki su isplativost računali na pet godina, neki na sedam, a preko toga se ne ide. Cilj tih centara je da se ubrzo nakon što se naprave, prodaju dalje fondovima. Što je u startu veća vrijednost najma, veća je i prodajna vrijednost centra;  otuda i problem visokih najamnina.

Mislite li da su ti problemi lako rješivi?

Ovdje nije samo pitanje ekonomske opravdanosti, nego je i pitanje volje i želje da se nas prihvati kao partnera.

Sigurno je kako zastupate puno 'malih' zakupaca, no od 'velikih imena', tko je sve u Udruzi?

Puno njih: Jeger, Consule, Shoe-be-do,V.o.o.d.o.o., Peko, Maras, Replay, Champion, Puma, Kozmo, Mozaik knjiga, Profil i mnogi drugi. To je popis bez kojeg ne možeš napraviti dobar centar.

Što je s hrvatskim tvrtkama? Imaju li pri zakupu prednost stranci?

Ne razumijem zašto se 'gura' strance. Zašto bi stranac dobio bolje uvjete? Svi se tuku oko New Yorkera, Deichmanna i slično. Zašto ne bi dobio bolje uvjete Borovo? Ima kvaliteniju robu nego Deichmann, a ne puste ih niti u jedan centar.

Je li kriza glavni uzročnik problema u trgovačkim centrima?

Ovo što se dogodilo s centrima nije uzrokovano samo krizom. Previše je centara. Što smo dobili otvorenjem West Gatea? 80 posto istog sadržaja kao i drugi centri. Što to znači? Da će se promet koji smo imali, primjerice u City Centru, sada podijeliti na još jedan centar. Priča o manjku kvadratau shopping centrima u Hrvatskoj, posebno u Zagrebu je apsurd. To određeni lobiji stalno ističu isključivo iz svojih osobnih interesa. Zašto se netko nije sjetio staviti koji centar na istok Zagreba, a ne samo na zapad. Stihijski se gradilo, samo ''prodaj zemljište, plati doprinose i zaradi'' i to je to. Više ne znaš ni tko je vlasnik centara u pojedinom trenutku. I gdje smo sad?

Kako je došlo do toga da su svi završili na zapadu Zagreba?

Pretpostavljam da su cijene zemljišta u trenutku kupovine bile povoljne, dobra cestovna povezanost, blizina Slovenije na koju se računalo, itd. Kao da je netko zabio šestar u, primjerice, Zaprešić i okružio prvi krug, drugi, pa treći krug. Svi centri su na zapadu, koja je to logika?

Spomenuli ste Lanište? Što je s njim i West Gateom?

Svaki novi centar uključujući i Lanište i West Gate povećava bitno konkurenciju, povećava troškove a promet se preraspoređuje. West Gate je s otvaranjem, po meni, zakasnio najmanje tri godine. Njegova lokacija je nepovoljnija u odnosu na druge centre, promet je loš, solidan promet u centru je samo vikendom, a to nije dovljno. Grešku su napravili i kod samih zakupaca jer su dozvolili da praktički jedna trećina zakupaca po prvi put otvara svoje dućane u nekom shopping centru. Trenutno imaju problem naplate najamnina i ostalih troškova.

Što je s nadležnim institucijama koje bi se mogle uključiti u priču?

Čudi me kako se nitko ne uključuje. Riječ je o velikom broju zaposlenika, ali i ljudi koji indirektno ovise o tim centrima. Sve što se traži je preživljavanje. Iskreno, ne znam što će tu još biti, ali bojim se da najgore još nije ni došlo. Zato mi u Udruzi pokušavamo napraviti sve što je u našoj moći kako bi posljedice bile što blaže.

I što u konačnici...?

Samo nas dogovor i partnerski odnos s vlasnicima shopping centara može  dovesti do rješenja ove situacije.

Fotogaleriju s intervjua pogledajte OVDJE.